Hypothekenrechtliche Bestimmungen.

X. Die Darlehensgewährung von Seite der Brauer erfolgt regelmäßig in Verbindung mit Bestellung einer Hypothek für die Forderung. Das Immobiliarkreditrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches bringt hierin verschiedene Änderungen. Sie treten aber ebenso wie die neue Subhastationsordnung für jeden Grundbuchbezirk erst in Kraft, sobald das Grundbuch für diesen als angelegt gilt und diese Thatsache von der Staatsregierung publiziert ist.

Das neue Recht kennt nun im Gegensatz zu unserem bisherigen bayerischen Hypothekenrecht zweierlei Arten von Hypotheken, die Buchhypothek, welche durch Eintragung im Grundbuche entsteht, und die Briefhypothek, welche durch Eintragung im Grundbuche und Übergabe des Briefes an den Gläubiger entsteht. Für erstere wird ein Hypothekenbrief überhaupt nicht ausgestellt; ihre Weiterbegebung erfolgt durch Umschreibung des Gläubigers im Grundbuche; die Übertragung der Briefhypothek erfolgt dagegen durch Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefes, während die Einschreibung des neuen Gläubigers im Grundbuche zwar zulässig, aber nicht notwendig ist (§ 1154 B. G. B.).


Die Buchhypothek hat gewisse Vorzüge; sie erspart dem Gläubiger die Sorge um die Aufbewahrung des Hypothekenbriefes und die mit dessen Verlust verbundenen Unzuträglichkeiten, und sie gewährt ihm vor Allem die Gewissheit, dass er von der Einleitung der Subhastation über das Grundstück benachrichtigt werden muss.

Gleichwohl empfiehlt sich nach diesseitiger Auffassung für den Brauer die Benützung der bisher in Bayern allein zulässig gewesenen Briefhypothek und zwar aus folgenden Gründen:

Wird die Briefhypothek in der sich allein empfehlenden Form ausgestellt, dass der Schuldner auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Zinsen wie des Kapitals sich der sofortigen Zwangsvollstreckung gemäss § 794 Ziffer 5 R. C. P. O. unterwirft, so gewährt die Hypothekurkunde dem Gläubiger die Möglichkeit, nicht bloß in das Grundstück, sondern auch in das bewegliche Vermögen des Schuldners jederzeit zu vollstrecken. Sie ist ferner um deswillen vorteilhaft, weil sie die Darlehensforderung als persönlichen Anspruch in ihrem Rechtsbestand und ihrer Vollstreckbarkeit auch für den Fall aufrecht erhält, dass die Hypothek bei der Subhastation durchgefallen ist und der Schuldner später wieder finanziell zu Kräften kommt. In einem solchen Fall hat dann der Gläubiger nicht notwendig, seine durchgefallene Hypothek erst einzuklagen, wobei er, von den Prozesskosten abgesehen, erfahrungsgemäß häufig zu spät kommt oder böswilligen Schuldnern gegenüber erst Anfechtungsprozesse durchführen muss.

Gegenüber der Tatsache, dass der Inhaber der Briefhypothek eine ganz andere Person sein kann als der im Grundbuche vermerkte Gläubiger und ersterer somit Gefahr läuft, von der Subhastation des Grundstückes nichts zu erfahren, muss eben unbedingt die Vorsicht gebraucht werden, dass ein Brauer, der im Zessionswege eine Hypothek erwirbt, sofort die an ihn erfolgte Abtretung in das Grundbuch eintragen lässt.

Wählt der Brauer für den Fall der Bestellung einer Hypothek die Form der Briefhypothek in Verbindung mit einer vollstreckbaren Urkunde gemäss § 794 Ziffer 5 R. C. P.O., so empfiehlt es sich weiter, die Vollstreckungsklausel gemäss § 800 dieses Gesetzes künftig in der Weise zu fassen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes zulässig sein soll. Eine solche Unterwerfung bedarf dann der Eintragung im Grundbuche und gewährt die Möglichkeit, beim Wechsel in der Person des Eigentümers des Grundstückes sofort eine neue Vollstreckungsklausel gegen den neuen Eigentümer zu erlangen.

Die Hypothek des neuen bürgerlichen Rechtes ertreckt sich in ihrer Wirkung nicht bloß auf die gesetzlichen Zinsen der Forderung, sondern auch auf die Kosten für die Kündigung und für die die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckende Rechtsverfolgung (§1118 B. G. B.).

Ist der Zinssatz der Hypothek niedriger als 5%, so kann die Hypothek ohne Zustimmung der im Range gleich- oder nachstehenden Hypothekgläubiger dahin erweitert werden, dass das Grundstück für die Zinsen bis zu 5% haftet (§ 1119).

Die Hypothek erstreckt sich kraft Gesetzes auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile desselben, soweit sie nicht mit der Trennung in das Eigenthum eines Dritten gelangt sind, sowie auf das Zubehör (Pertinenz) des Grundstückes. Ausgenommen sind die Zubehörstücke, welche nicht in das Eigenthum des Grundstückseigentümers gelangt sind, beispielsweise wegen Eigentumsvorbehalts des Lieferanten bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises. Erzeugnisse und Zubehörstücke werden von der Haftung frei, wenn sie veräußert und vom Grundstück entfernt werden, bevor sie zu Gunsten des Hypothekgläubigers in Beschlag genommen sind (§ 1120 und 1121).

Der Begriff des Zubehörs (Pertinenzen) ist nunmehr gesetzlich festgelegt (§ 97 B. G. B.). Es gibt keine gewillkürten, d. h. durch Privatwillen geschaffene Pertinenzen mehr, wie sie das bisherige bayerische Hypothekenrecht kannte. Als Zubehör sind anzusehen bewegliche Sachen, welche dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstückes hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf. Dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind bei einem Gebäude, das für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet ist (Wirtschaft), die zum Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften, bei einem Landgut das zum Wirtschaftsbetrieb bestimmte Geräte und Vieh, die landwirtschaftlichen Erzeugnisse, welche zur Fortführung der Wirtschaft bis zur nächsten Fruchtperiode erforderlich sind, sowie der vorhandene auf dem Gute gewonnene Dünger (§ 98).

Angesichts dieser Vorschriften erscheint es kaum zweifelhaft, dass in Zukunft die bisher üblichen Bestimmungen in den Hypothekenbriefen, wonach der Wirt sein gesamtes Wirtschaftsinventar in der Form einer Sachgesamtheit als Pertinenz erklärte, gegenstandslos sind. Entweder ist das Gastwirtschaftsinventar Zubehör im Sinne des Gesetzes, dann haftet es den Hypothekgläubigern, oder es hat diese rechtliche Eigenschaft nicht, dann kann es auch durch Privatwillen nicht als Zubehör erklärt werden. Die Frage, ob das Gastwirtschaftsinventar Pertinenz im Sinne des Gesetzes ist, dürfte übrigens in der Regel zu bejahen sein, weil es unter die zum Betrieb bestimmten Gerätschaften fällt.

Gemäss § 1123 B. G. B. erstreckt sich die Hypothek des neuen Rechtes auf die Miethund Pachtzinsforderungen, wenn das Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Die Miethund Pachtforderungen werden von der Haftung erst ein Jahr nach der Fälligkeit frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zu Gunsten des Hypothekgläubigers erfolgt. Wird aber der Miet- oder Pachtzins vom Grundstücksbesitzer eingezogen, oder wird in anderer Weise über ihn verfügt, bevor er zu Gunsten des Hypothekgläubigers in Beschlag genommen worden ist, so ist die Verfügung dem Hypothekgläubiger gegenüber so weit wirksam, als sich die Verfügung auf eine spätere Zeit als das zur Zeit der Beschlagnahme laufende und das folgende Kalenderjahr bezieht. Hieraus ist zu entnehmen, dass das Pfandrecht, welches § 1123 B. G. B. dem Hypothekgläubiger von den Pacht- und Mietzinsforderungen einräumt, nicht von sehr erheblicher Bedeutung ist.

Gemäss § 1136 B. G. B. ist eine Vereinbarung, durch welche sich der Eigentümer des Grundstückes dem Hypothekgläubiger gegenüber verpflichtet, das Grundstück nicht zu veräußern oder weiter zu belasten, nichtig. Es ist also künftig unzulässig, wie bisher vielfach in den Hypothekenbriefen oder in gesonderten Urkunden geschehen, zu bestimmen, dass der Schuldner ohne Genehmigung seines Gläubigers seine Wirtschaft nicht verkaufen oder belasten dürfe. Dagegen bleiben gemäss Art. 168 des Einf.-Ges. zum B. G. B. die bis zum 1. Januar 1900 rechtswirksam konstituierten Dispositionsbeschränkungen dieser Art auch für die Zukunft aufrecht erhalten.

Nicht zweifellos ist die Frage, ob in Zukunft bedungen werden kann, dass der Hypothekschuldner seine Wirtschaft nur an Jemand veräußern dürfe, welcher in die von seinem Rechts Vorgänger übernommene Bierbezugsverpflichtung eintritt. Nach der Meinung des Verfassers ist eine solche Verabredung gemäss §§ 137 und 892 B. G. B. auch in Zukunft zulässig und durch Eintrag im Grundbuche sogar gegen Dritte wirksam; indessen bleibt die Stellungnahme der Gerichte zu dieser höchst bestrittenen Frage abzuwarten.

Vielfach trifft man in Hypothekenbriefen die Klausel, dass der Schuldner auf das Recht des sogenannten Rangvorbehaltes bei Löschungsreife eines dem Bräugeld vorgehenden Kapitals verzichtet. Diese für die Sicherheit des Braukapitals und sein allmähliches Vorrücken im Range wichtige Bestimmung kann auch im neuen Rechte durchgeführt werden. Es muss hierwegen der Brauer, der ein Hypothekkapital gewährt, gemäss § 1179 B. G. B. vom Anwesensbesitzer in der Hypothekurkunde die Verpflichtung verlangen, dass er die vorgehenden Hypotheken, wenn sie sich durch Löschungsreife mit dem Anwesensbesitzer in einer Person vereinigen, löschen lassen muss, und muss ferner darauf bestehen, dass zur Sicherung seines Anspruches auf Löschung dieser vorgehenden Hypotheken eine Vermerkung im Grundbuch eingetragen werde.

Zu besprechen ist auch noch die Forthaftung des Veräußerers für das Hypothekkapital im Falle des Verkaufes des Grundstücks. Will der Veräußerer hier von seiner Forthaftung sich befreien, so muss er die Thatsache des Verkaufes dem Hypothekgläubiger mitteilen. Von dem Zeitpunkte der Mitteilung an hat der Hypothekgläubiger eine Frist von sechs Monaten, innerhalb welcher er dem Veräußerer gegenüber die Übernahme des neuen Erwerbers als persönlichen Schuldners verweigern kann. Erklärt der Hypothekgläubiger innerhalb dieser sechs Monate dem Veräußerer nicht ausdrücklich, dass er die Schuldübernahme nicht genehmige, so gilt die Genehmigung kraft Gesetzes erteilt und wird der Veräußerer von seiner Haftung frei. Die Mitteilung des Veräußerers vom Verkauf kann rechtswirksam erst erfolgen, wenn der Erwerber als Eigentümer im Grundbuche eingetragen ist(§416 B.G.B.). Wenn also der Hypothekgläubiger den Verkäufer, weil er ihn für finanziell besser situiert hält als den neuen Anwesenserwerber, nicht aus der persönlichen Haftung entlassen will, so muss er innerhalb von sechs Monaten seit der Mitteilung vom Anwesensübergang dem Verkäufer ausdrücklich erklären, dass er seine Forthaftung in Anspruch nehme und den Erwerber als persönlichen Schuldner nicht übernehme.


Dieses Kapitel ist Teil des Buches Praktische Winke für Brauereibesitzer